Kiracının tahliyesine ilişkin hususlar Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerinde düzenlenmiştir. Kiracının tahliyesi esasen iki ana başlık altında düzenlenmektedir. Bu yazımızda ilk olarak kiracının “Bildirim yolu ile tahliyesi” , ikinci olarak ise kiracının “Dava yolu ile tahliyesi” ele alınacaktır.
1.Bildirim Yoluyla Tahliye
Kiracının bildirim yolu ile tahliye edilebilmesi için kira sözleşmesinin türü önem arz etmektedir. Kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmesi veya belirsiz süreli kira sözleşmeleri şeklinde olabilir. Belirli süreli kira sözleşmeleri tarafların kira sözleşmesinde belirli bir süre tayin ettiği kira sözleşmeleridir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise , kira sözleşmesinde herhangi bir sürenin öngörülmediği sözleşme türüdür. İki sözleşme türünde de karşımıza 10 yıllık bir zaman dilimi karşımıza çıkmaktadır.
a. On yılı aşan BELİRSİZ SÜRELİ Kira Sözleşmelerinde Tahliye
Bu tür kira sözleşmelerinde kiraya veren , on yılın geçmesi ile herhangi bir sebep göstermeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilme imkanına sahiptir. Fakat dikkat edilmesi gereken husus , sona erdirme yönündeki irade beyanının zamanında yapılıp yapılmadığıdır. Kiraya veren sona erdirme yönündeki irade açıklamasını fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyarak gerçekleştirmelidir. Fesih dönemi 6 aylık kira döneminin sonudur. Fesih bildirim süresi ise üç aylık bir süreyi ifade etmektedir. Altı aylık fesih döneminin sonunda geçerli olacak şekilde , kiracıya en az üç ay önceden yazılı bildirimde bulunmak kaydı ile kira sözleşmesi sona erdirilebilir. Bu sürelere riayet edilmeden gerçekleştirilen fesih bildirimi , bir sonraki fesih dönemi için geçerli olacaktır.
b. On yılı aşan BELİRLİ SÜRELİ Kira Sözleşmelerinde Tahliye
Bu tür sözleşmelerde , kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Yine bu bildirimin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
2. Dava Yolu ile Tahliye
Kiracının dava yolu ile tahliye edilmesi sebepleri kanunda tahdidi yani sınırlı şekilde sayılmıştır. Daha açık bir ifade ile kanunda belirtilen sebeplerin gerçekleşmediği durumlarda kiracının dava yoluyla tahliyesi yoluna gidilemeyecektir.
a. Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
a.1.Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar
Kiraya veren, kira sözleşmesini;
1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
a.2. Yeni Malik’in Gereksinimi
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
b. Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri
b.1. Tahliye Taahhütnamesi Bulunmasına Rağmen Kiralananın Boşaltılmaması
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
b.2. Kararlaştırılan Kira Bedelinin Ödenmemesi
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
b.3. Kiracının veya Eşinin Başka Bir Konutunun Bulunması
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
3. Tahliye Davalarında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracının tahliyesi talepli davalarda yetkili mahkemeler , kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerdir. Daha açık bir ifade ile işbu davalar , taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinde açılabilmektedir. Görevli Mahkemeler ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Detaylı Bilgi ve Uzman Hukuki Yardım İçin ;
İletişim : 0(507) 872 0902 – 0(506) 173 8204
E-posta : [email protected]
