Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) kapsamında karma nitelikte sözleşmeler olup, uygulamada sıklıkla karşılaşılan uyuşmazlıklara zemin hazırlar. Özellikle yüklenicinin (müteahhidin) inşaatı eksik veya ayıplı teslim etmesi, arsa sahibi açısından önemli hak kayıplarına yol açabilir. Bu yazımızda, 2025 yılı itibarıyla güncel mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında eksik veya ayıplı ifa durumlarını ele alıyoruz.
1. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, bir tarafın (arsa sahibi) arsanın mülkiyetinden bağımsız bir kısmını (genellikle arsa payı karşılığı bağımsız bölümleri) diğer tarafa (yüklenici) devretmeyi, diğer tarafın ise bu arsa üzerine bina inşa edip tamamlamayı taahhüt ettiği, karma nitelikte (trampa + eser sözleşmesi) bir akittir.
Yargıtay 15. HD, 2018/2401 E., 2019/3199 K.:
“Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma sözleşmelerdendir. Arsa sahibi açısından taşınmaz devrini, yüklenici açısından ise bir eser meydana getirip teslim etmeyi öngörür.”
2. Eksik ve Ayıplı İfa Kavramı
Eksik ifa, yüklenicinin sözleşmede taahhüt ettiği işi tam olarak yerine getirmemesi, örneğin dairenin tamamlanmadan teslim edilmesidir.
Ayıplı ifa ise işin tamamlanmış olmakla birlikte, gerek teknik gerek estetik açıdan sözleşme veya yönetmeliklere uygun olmayan şekilde yapılmasıdır.
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 474/1:
“Yüklenici, eseri sözleşmeye uygun olarak ve gereği gibi tamamlayarak teslim etmekle yükümlüdür.”
TBK m. 475:
“İş sahibinin eseri kabulden önce gözden geçirmesi ve ayıpları zamanında bildirmesi gerekir. Gizli ayıplar ise sonradan öğrenildiği anda derhal yükleniciye bildirilmelidir.”
3. Ayıplı veya Eksik İfa Halinde Arsa Sahibinin Hakları
Arsa sahibi, ayıplı ya da eksik ifa durumunda aşağıdaki seçimlik haklara sahiptir:
- Eserin ücretsiz onarılmasını isteme
- Ayıp oranında bedelden indirim talebi
- Sözleşmeden dönme (ayıp eseri kullanılmaz hale getiriyorsa)
- Tazminat talebi (zararın varlığı halinde)
TBK m. 475 ve devamı:
“Ayıp, eserin sözleşmeye uygun olmaması hâlidir. İş sahibi, ayıplı eserden dolayı seçimlik haklarını kullanabilir.”
4. Zamanaşımı Süreleri
Ayıp ihbarı yapılmazsa yüklenici sorumluluktan kurtulur. Bu nedenle süreler önemlidir:
- Açık ayıplarda: Eser tesliminden itibaren hemen ihbar yapılmalıdır.
- Gizli ayıplarda: Öğrenildikten hemen sonra ihbar edilmelidir.
- Genel zamanaşımı: Teslim tarihinden itibaren 5 yıl (TBK m. 478)
Ancak yapı eseri (inşaat) söz konusu olduğunda bu süre 15 yıl olabilir (TBK m. 478, TBK m. 146).
5. Yargıtay Kararlarıyla Uygulama
Yargıtay 15. HD, 2020/2561 E., 2021/3982 K.:
“Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici tarafından ayıplı ifa edilen işler, sözleşme hükümlerine ve inşaat standartlarına aykırılık teşkil ettiğinden, arsa sahibi tazminat talebinde bulunabilir.”
Yargıtay 23. HD, 2017/3352 E., 2018/3251 K.:
“Eserin teslimi sonrasında ortaya çıkan ayıpların gizli ayıp niteliğinde olması halinde, ayıp öğrenildiği anda yükleniciye bildirilmelidir. Aksi halde zamanaşımı ileri sürülebilir.”
Yargıtay HGK, 2015/15-2126 E., 2018/3 K.:
“Eksik ifa edilen bağımsız bölüm teslimleri, ayıp hükümlerine tabi olup arsa sahibi bu eksikliklerin giderilmesini talep edebilir.”
6. Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Teknik bilirkişi incelemesi eksik veya ayıplı işlerin tespiti açısından önemlidir.
- İfa eksikliği var ise teslim tutanağına ihtirazi kayıt düşülmelidir.
- Ayıp ihbarları yazılı yapılmalı, delil olarak saklanmalıdır.
- Zamanaşımı süresi dolmadan hak arama yollarına başvurulmalıdır.
7. Sonuç
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, uygulamada yaygın fakat teknik detaylara dayanan sözleşmelerdir. Ayıplı veya eksik ifa halinde arsa sahibinin TBK ve yerleşik Yargıtay kararları çerçevesinde sahip olduğu haklar bulunmaktadır. Ancak bu hakların kullanılabilmesi için ihbar ve zamanaşımı sürelerine dikkat edilmeli, gerektiğinde teknik ve hukuki destek alınmalıdır.
TT Hukuk & Arabuluculuk
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yaşadığınız uyuşmazlıklarda uzman kadromuzla yanınızdayız. Detaylı bilgi ve danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Telefon: 0 (506) 173 8204
E-posta: [email protected]
