1. Ortaklığın Giderilmesi Davalarının Hukuki Niteliği ve Amacı Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınır veya taşınmaz mallarda, paydaşlar arasındaki birlikte mülkiyet ilişkisini sona erdirerek ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan davalardır. Bu davalar “iki taraflı” (çift taraflı) bir niteliğe sahip olup, davanın tarafları için benzer sonuçlar doğurur. Hüküm sonucunda, davacı ve davalı ayrımı olmaksızın tüm paydaşlar lehine haklar tesis edilir. Mahkeme kararlarında, ortaklığın giderilmesine konu olan taşınmazların ada ve parsel numaraları tereddüde yer vermeyecek şekilde açıkça gösterilmelidir.
2. Taraf Teşkili ve Mirasçıların Durumu Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 27. maddesi uyarınca, ortaklığın giderilmesi davalarında bütün paydaşların yer alması zorunludur. Paydaşlardan birinin ölümü halinde, mirasçılık belgesi uyarınca tüm mirasçıların davaya dahil edilmesi ve taraf teşkilinin sağlanması davanın esasına girilebilmesi için ön şarttır. Kat mülkiyetli taşınmazlarda ise bağımsız bölümler için ayrı ayrı ortaklığın giderilmesi istenebileceği gibi, tüm bağımsız bölümler için de taraf teşkilinin sağlanması kaydıyla dava açılabilir.
3. Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri: Aynen Taksim ve Satış Ortaklık, taşınmazın durumuna göre “aynen taksim” (fiziksel olarak paylaştırma) veya “satış” yoluyla giderilir.
- Satış Yoluyla Giderilme: Taşınmazın aynen taksimi mümkün değilse, satışın genel açık artırma suretiyle yapılmasına karar verilir. Satış bedeli; paylı mülkiyette tapudaki paylar oranında, elbirliği mülkiyetinde mirasçılık belgesindeki paylar oranında, her iki mülkiyet tipinin bir arada bulunması halinde ise her iki kayıt esas alınarak dağıtılır.
- Özel Durumlar: Tarımsal arazilerde 5403 sayılı Kanun hükümleri uyarınca ehil mirasçı sıfatı kazanılmadığı takdirde aleni açık artırma yoluna gidilir. Ayrıca, murise ait telefon aboneliği gibi haklarda, kullanım hakkı (intifa) bedeli takdir edilerek kurulu bulunduğu yerdeki mirasçıya devri ve bedelin paylaştırılması mümkündür.
4. Muhdesat (Bütünleyici Parçalar) ve Değer Artışı Taşınmaz üzerinde paydaşlardan birine ait bina, ağaç gibi bütünleyici parçalar (muhdesat) bulunması halinde:
- Muhdesatın aidiyeti konusunda tüm paydaşlar ittifak ediyorsa veya tapuda şerh varsa, taşınmazın arzı ile muhdesatın değerleri ayrı ayrı tespit edilir.
- Bulunan değerler üzerinden bir oran (%…) kurulur. Satış bedelinin bu orana isabet eden kısmı muhdesat sahibine, geri kalan kısım ise payları oranında tüm paydaşlara dağıtılır.
- Ortaklığın giderilmesi davası derdest (görülmekte) iken, muhdesatın aidiyetinin tespiti için ayrı bir dava açılmasında hukuki yarar bulunmaktadır. Ancak ortaklığın giderilmesi davası kesinleşmişse, kentsel dönüşüm veya kamulaştırma gibi istisnai durumlar haricinde tespit davası açılmasında güncel hukuki yarar bulunmadığı kabul edilir.
5. Alacaklıların Dava Açma Yetkisi İcra ve İflas Kanunu’nun 121. maddesi uyarınca, borçlu paydaşın alacaklısı, icra mahkemesinden alacağı yetki belgesi ile borçlunun elbirliği veya paylı mülkiyet halindeki taşınmazları için ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu durumda alacaklı, borçlu paydaşın haklarını tasfiye ederek alacağını tahsil etmeyi amaçlar.
6. Yargılama Giderleri ve Usul Kuralları
- Giderler ve Vekalet Ücreti: Bu davalarda kazanan veya kaybeden taraf bulunmadığından, yargılama giderleri ve vekalet ücreti taraflara payları oranında yükletilir. Karar ve ilam harcı da satış bedeli üzerinden paylar oranında tahsil edilir.
- Feragat: Davacı davasından feragat etse dahi, davalılardan herhangi biri davaya devam etmek isterse mahkeme işin esası hakkında karar vermek zorundadır.
- Derdestlik: Aynı konuda, aynı taraflar arasında daha önce açılmış ve halen görülmekte olan bir dava varsa, ikinci davanın derdestlik nedeniyle reddi gerekir.
- Keşif Giderleri: Keşif giderlerinin yatırılması için verilen kesin süreye uyulmaması halinde, davanın niteliği gereği davalı tarafa bu giderleri yatırıp yatırmayacağı sorulmalıdır.
7. İkincil Kaynaklardan Edinilen Bilgiler
- Yetkili Yargıtay Dairesi: Yargıtay Büyük Genel Kurulu kararları uyarınca, ortaklığın giderilmesi davaları sonucu verilen hükümlerin temyiz incelemesi Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından yapılmaktadır.
- Usuli İşlemler ve Görev: Adliye içi iş bölümü gereği dosyanın başka bir sulh hukuk mahkemesine gönderilmesine ilişkin “tevzi/gönderme” kararları nihai karar niteliğinde olmadığından temyiz edilemez.
- Avukat-Müvekkil İlişkisi: Ortaklığın giderilmesi davalarında avukatın özen yükümlülüğü esastır; ancak müvekkilin belge sunma veya masraf karşılama gibi yükümlülüklerini yerine getirmemesi davanın reddine yol açabilir. Ayrıca, vekalet ilişkisinden azil, kural olarak avukatın takip ettiği tüm dosyaları etkiler.
- Stratejik Önem: Ortaklığın giderilmesi davaları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi diğer sözleşmesel hakları etkileyebilir ve paydaşlar arasındaki tescil taleplerini tetikleyebilir. Muhdesat tespiti davalarında harç, muhdesatın toplam değerinden ziyade davalıların payına isabet eden kısım üzerinden hesaplanmalıdır.
MEYDANA GELEBİLECEK HAK KAYIPLARININ ÖNLENMESİ VE UZMAN HUKUKİ DESTEK İÇİN:
Telefon: 0 506 173 8204
Mail: [email protected]
