Kentsel dönüşüm projelerinin temelini oluşturan alan ilanları, 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 73. maddesi çerçevesinde idari yargıda sıklıkla dava konusu edilmektedir.
- İlanın Gerekçesi ve Bilimsel Dayanak: Yargı kararlarında, bir alanın KDGPA ilan edilebilmesi için “eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa etmek, kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak veya deprem riskine karşı tedbir almak” gibi amaçların somut, nesnel ve teknik verilerle ortaya konulması gerektiği vurgulanmaktadır. Danıştay, alanın sadece sınırlarının belirlenmesini yeterli bulmamakta; bölgenin sorunlarının ve çözüm için neden kentsel dönüşümün en uygun araç olduğunun bilimsel raporlarla (etüt çalışmaları, analizler) kanıtlanmasını aramaktadır. Örneğin, boş arazilerin veya gelişme alanlarının, “çözülecek bir kentsel sorun bulunmadığı” gerekçesiyle dönüşüm alanı ilan edilmesi hukuka aykırı bulunabilmektedir.
- Yetki ve Alan Büyüklüğü: KDGPA ilan etme yetkisi büyükşehir belediyelerine aittir. İlan edilecek alanın büyüklüğünün en az 5 hektar olması yasal bir zorunluluktur; ancak yargı, parçalı alanların toplamının bu şartı sağlamasını veya proje bütünlüğü içinde değerlendirilmesini kabul edebilmektedir. Ayrıca, proje alanında kamuya ait taşınmazların bulunması durumunda Cumhurbaşkanlığı (mülga Bakanlar Kurulu) kararı alınması şarttır.
- İmar Planı Değişiklikleri: Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan imar planı değişikliklerinin “parçacı” olmaması, üst ölçekli planlarla uyumlu olması ve sosyal/teknik altyapı dengesini bozmaması gerekmektedir. Danıştay, parsel bazında yoğunluk artışı getiren, donatı alanlarını azaltan veya “imar hakkı transferi” gibi yasal tanımı belirsiz yöntemler içeren planları iptal etmektedir. Özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli alanlarda plan değişikliklerinin ada bazında yapılması ve emsal artışının belirli sınırları (örn. 0.50) aşmaması gerektiği belirtilmiştir.
2. Kamulaştırma ve Acele Kamulaştırma Uyuşmazlıkları
Kentsel dönüşüm süreçlerinde mülkiyet hakkına en yoğun müdahale aracı olan kamulaştırma, özellikle “acelelik” prosedürü üzerinden ciddi hukuki tartışmalara neden olmaktadır.
- Anlaşma Usulünün Önceliği: Yargı kararları, 5393 sayılı Kanun’un 73. maddesi ve 6306 sayılı Kanun uyarınca, kentsel dönüşümde “anlaşma yolunun esas olduğunu” istikrarlı bir şekilde vurgulamaktadır. İdarenin, maliklerle uzlaşma yollarını tüketmeden doğrudan kamulaştırma veya acele kamulaştırma yoluna gitmesi hukuka aykırı bulunmaktadır.
- Acele Kamulaştırmanın İstisnailiği: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 27. maddesi uyarınca yapılan acele kamulaştırma işlemleri, “olağanüstü durumların” ve “acelelik halinin” somut olarak ispatlanmasını gerektirir. Danıştay; bürokratik süreçlerin uzunluğu, projenin gecikmesi veya sadece alanın kentsel dönüşüm alanı ilan edilmiş olmasını acele kamulaştırma için yeterli gerekçe olarak kabul etmemektedir. Acelelik halinin (örneğin sel riski, ağır can güvenliği tehlikesi gibi) somut belgelerle ortaya konulamadığı durumlarda Cumhurbaşkanlığı kararları iptal edilmektedir.
- Rezerv Yapı ve Riskli Alanlarda Kamulaştırma: Riskli alanlarda veya rezerv yapı alanlarında, paydaşların üçte iki çoğunluğu ile karar alması esastır. Bu çoğunluk sağlanmadan veya satış usulleri tüketilmeden yapılan kamulaştırmalar iptal edilmektedir.
3. Riskli Alan ve Riskli Yapı Tespitine İlişkin Uyuşmazlıklar
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki uyuşmazlıklar, teknik tespitlerin doğruluğu ve usul hataları üzerinde yoğunlaşmaktadır.
- Riskli Alan İlanı Kriterleri: Bir bölgenin riskli alan ilan edilebilmesi için zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybı riski taşıdığının bilimsel raporlarla (örneğin her binadan numune alınarak yapılan analizler) kanıtlanması gerekmektedir. Gözlemsel raporlar veya genel geçer ifadelerle yapılan ilanlar yargı tarafından iptal edilmektedir.
- Plan İptallerinin Sürece Etkisi: Bölge İdare Mahkemesi kararlarına göre, riskli alan ilan edilen bir bölgede imar planının mahkemece iptal edilmesi, riskin varlığını ortadan kaldırmadığı için tahliye, yıkım veya pay satışı işlemlerini kendiliğinden dayanaksız kılmaz. Riskli yapı veya alan tespiti geçerli olduğu sürece dönüşüm süreci devam edebilmektedir.
- Dava Açma Süreleri ve Hak Arama Hürriyeti: Anayasa Mahkemesi, riskli yapı tespitine ve yıkım işlemlerine karşı açılacak davalarda, idarenin işlem tebligatında özel dava açma süresini (örn. 30 gün) açıkça belirtmemesi durumunda, genel dava açma süresinin (60 gün) uygulanması gerektiğine hükmetmiştir. Aksi uygulama, mahkemeye erişim hakkının ihlali sayılmaktadır.
4. Sözleşme, Hak Sahipliği ve Tazminat Talepleri
Belediyeler veya yükleniciler ile hak sahipleri arasında imzalanan sözleşmelerin ifası ve tazminat talepleri önemli bir uyuşmazlık kalemidir.
- Sözleşmenin İfa Edilmemesi: Kentsel dönüşüm projesinin iptal edilmesi veya idarenin hareketsiz kalması nedeniyle sözleşmenin ifasının imkansızlaştığı durumlarda, hak sahipleri “müsbet zarar” (ifa yerine geçen tazminat) talep edebilmektedir. Yargıtay, bu tür durumlarda taşınmazın güncel rayiç bedelinin tazminat olarak ödenmesine hükmetmektedir.
- Ticari ve Konut Alanı Tahsisleri: Hak sahiplerine verilecek bağımsız bölümlerin niteliği (konut veya işyeri) konusunda çıkan uyuşmazlıklarda, mevcut yapının fiili kullanım durumu, ruhsatı ve belediye meclis kararları esas alınmaktadır. İdarenin keyfi olarak hak sahibini kura dışı bırakması veya eşdeğer olmayan tahsis yapması hukuka aykırı bulunmaktadır.
- Kamulaştırmasız El Atma: Proje alanı ilan edilmesine rağmen uzun süre işlem yapılmaması, kamulaştırma yapılmaması veya imar hakkı verilmemesi durumunda mülkiyet hakkının kısıtlandığı iddiasıyla tazminat davaları açılabilmektedir. Ancak, fiili bir el atma yoksa bu davalar genellikle idari yargının görev alanına girmektedir.
5. Görevli Mahkeme (Yargı Yolu) Uyuşmazlıkları
Uyuşmazlık Mahkemesi kararları, kentsel dönüşümden kaynaklanan davalarda görevli yargı kolunu netleştirmiştir:
- İdari Yargının Görevi: Belediyelerin veya TOKİ’nin kamu gücüne dayanarak tek yanlı tesis ettiği işlemler (alan ilanı, plan yapımı, yıkım, ruhsat iptali, encümen kararları) ve bu işlemlerden veya idarenin hareketsizliğinden kaynaklanan tazminat talepleri (hukuki el atma dahil) idari yargıda görülür. İdarenin sunduğu “tip sözleşmeler” veya protokoller de genellikle idari sözleşme niteliğinde değerlendirilmektedir.
- Adli Yargının Görevi: Taraflar arasındaki özel hukuk hükümlerine tabi sözleşmelerden kaynaklanan alacak davaları veya idarenin herhangi bir yasal dayanak ve işlem olmaksızın taşınmaza fiilen el koyduğu durumlar adli yargının görev alanındadır.
DEĞİNİLEN KONUNUN ÖNEMİ UZMAN HUKUKİ YARDIMI GEREKLİ KILMAKTADIR. DETAYLI BİLGİ VE HUKUKİ DESTEK İÇİN;
TELEFON: 0 506 173 8204
E POSTA: [email protected]
